Bouwshift zit muurvast

Eindeloze bouwlinten, een verhakkelde open ruimte en groeiende klimaatproblemen: intussen ontkent niemand nog dat de maatschappelijke kost voor onze beroerde ruimtelijke ordening veel te hoog is. En toch hangt de met bombarie aangekondigde bouwshift vandaag aan een zijden draadje.

Als Vlaanderen het overaanbod aan slecht gelegen bouwgronden niet eerst aanpakt en zich bezint over een andere schaderegeling, wordt het behoud van open ruimte een onbetaalbare operatie.

De nieuwe planschaderegeling (die grondeigenaars vergoedt die hun bouwmogelijkheden verliezen) waarover het Vlaams Parlement binnenkort de knoop wil doorhakken, dreigt zware gevolgen te hebben. Ofwel betekent het dat steden en gemeenten – en dus de belastingbetaler – veel meer gaan moeten betalen om open ruimte te vrijwaren.

Ofwel draaien de betonmolens lustig verder. Aangezien lokale besturen nauwelijks middelen hebben voor open ruimtebeleid – en over het algemeen krap bij kas zitten – valt te vrezen dat het dat laatste wordt. Een bouwshift op papier dus?

Factuur op slag 10 keer duurder

Planschade is een vergoeding die wordt uitbetaald aan grondeigenaars wanneer hun grond niet langer in aanmerking komt om te bouwen. De huidige regeling voorziet hiervoor een vergoeding van 80 procent gebaseerd op geïndexeerde aankoopwaarde, enkel voor gronden aan een uitgeruste weg. Het nieuwe systeem voorziet 100 procent vergoeding van het waardeverlies, gebaseerd op een theoretische marktwaarde, ook voor gronden die niet aan een uitgeruste weg liggen.

De aanpassing lijkt een kleine en billijke verhoging, maar de financiële gevolgen zijn desastreus. De extra kost voor lokale overheden zou zelfs kunnen vertienvoudigen. Grond herbestemmen naar open ruimte wordt dan meteen een pak minder haalbaar.

De Vlaamse regering wil op die manier naar eigen zeggen draagvlak creëren bij de grondeigenaars, maar als de bouwshift op die manier onbetaalbaar wordt, dan heeft ze dat draagvlak zelfs niet meer nodig.

Eerst oplossing voor slecht gelegen bouwgronden

Terug naar de kern van het probleem: het overaanbod aan slecht gelegen bouwgronden. In de jaren 70 werden kwistig woongebieden en woonreservegebieden op de kaart gezet. Intussen is al twee decennia bekend dat we een groot aantal daarvan niet nodig zullen hebben, en dat het zelfs erg onwenselijk zou zijn om ze te bebouwen door hun ongelukkige ligging: op natte valleigronden of afgelegen locaties.

De Vlaamse regering heeft nog geen plan om op een maatschappelijk aanvaardbare manier van het overaanbod af te geraken, maar wil nu alvast de rekening verhogen en schuift bovendien de hete aardappel door naar de lokale besturen, die hier niet de middelen voor hebben. Dit is onverantwoordelijk bestuur. Net als bij de terugdraaiende teller, dreigt Vlaanderen zichzelf in de voet te schieten.

Het schrappen van overbodige harde bestemmingen hoeft bovendien helemaal geen bouwstop te betekenen, want binnen de bestaande woongebieden is er een gigantische renovatie- en vervangingsopgave. Bovendien is er nog een enorm potentieel voor verdichting – slimmer gebruik van de ruimte dus. Dit is een essentiële voorwaarde om de bevolkingsgroei en de groeiende nood aan woningen op te vangen.

Van tegenspeler naar coach

Als het het Vlaams parlement menens is met de bouwshift, dan werpt het de lokale besturen beter geen vergiftigd geschenk in de schoot. Vlaanderen zou beter de rol van verantwoordelijke coach opnemen, die op basis van een grondige analyse van de uitdaging een strategie uitzet waarin de diverse spelers hun rol kunnen spelen.

Tegelijk zou ze de schaarse overheidsmiddelen beter niet verkwanselen aan extra geschenken aan grondeigenaren. Verstandiger is het om te investeren in die projecten die we erg nodig hebben: verdichting en vergroening in steden, (sociale) huisvesting, behoud van leefkwaliteit in dorpen, klimaatrobuuste open ruimte en natuur en het behoud van voldoende landbouwruimte. Vandaag zijn zulke investeringen dikwijls beperkt tot symbolische proefprojecten.

Het strijdplan voor een ambitieus open ruimtebeleid kan enkel succesvol zijn met een planschaderegeling die haalbaar, betaalbaar en maatschappelijk te verantwoorden is. Verhoog dus niet eerst de planschade, maar bepaal eerst hoe het overaanbod zal worden weggewerkt.

Getekend door:

Sonja De Becker, voorzitter Boerenbond

Vera Dua, voorzitter Bond Beter Leefmilieu

Lieven De Schamphelaere, voorzitter Natuurpunt

Dirk Mattheeuws, voorzitter Netwerk Architecten Vlaanderen

Ann Verhetsel, voorzitter Vlaamse vereniging voor Ruimte en Planning

Dit opiniestuk verscheen eerder in De Standaard (29 maart 2021) en op de site van Bond Beter Leefmilieu:

https://www.bondbeterleefmilieu.be/artikel/bouwshift-zit-muurvast